Аренда недвижимости – стандартное решение для украинцев, у которых нет собственной жилплощади. 

По независимым опросам, жилую недвижимость арендует около 40% жителей страны в возрасте от 18 до 50 лет.

И основная проблема, с которой они сталкиваются, помимо поиска временного места жительства – подготовка договора аренды квартиры. 

Как его составить, зачем он нужен и какие подводные камни возникают при апелляции к письменному соглашению в конфликтных ситуациях, читайте ниже.

Договор найма или аренды:  есть ли разница

При сборе данных в Сети о подготовке сделки на съем жилья столкнетесь со следующими терминами – договор найма и договор аренды.

Разницы между ними нет.

В этом материале мы будем применять термин: договор аренды квартиры.

В документе можно прописывать как договор аренды, так и договор найма. Учтите этот небольшой аспект при составлении и заверении у специалиста документов, имеющих юридическую силу.  

Зачем заключается договор аренды квартиры

Договор аренды квартиры – документ, в котором указываются права и обязанности всех участников сделки: арендодателя (владельца недвижимости) и квартиранта (гражданина, который снимает жилую площадь).

Ключевая цель договора аренды квартиры – уладить конфликты между владельцем жилого помещения и гражданином, арендующим жилую площадь, без обращения в суд.

И важно сразу прописать все аспекты, из-за которых появляются разногласия. К примеру, можно ли собственнику наведываться «в гости», пока вас нет дома? Или кто платит за ремонт климатической техники, холодильника, электрочайника, если она вышла из строя.

Кроме договора аренды, когда назревает конфликт, внимательно читаем гл. 59 Гражданского кодекса Украины «О найме, аренде жилища», где подробно рассказывает о правах и обязанностях каждой стороны, участвующей в сделке.

Какие данные размещаются в договоре аренды

В договоре аренды квартиры указываются следующие информационные данные:

• адрес квартиры, дома и любого другого жилого объекта: его площадь, количество комнат;
• реквизиты документов, подтверждающие право собственности (название документа, номер в реестре, дата его регистрации);
• паспортные данные граждан, арендующих временное жилище;
• срок действия договора. И в этом пункте есть один нюанс: по ст. 821 Гражданского Кодекса Украины, если срока аренды недвижимости в договоре нет, то документ считается по умолчанию подписанным на пять лет. Если собственник объекта планирует выселить жильцов, то ему надо сообщить о намерениях за 90 дней до того, как истечет срок действия договора аренды квартиры. Иначе срок договора продлевается автоматически без изменения условий и на такой же срок;
• сумма аренды жилья в гривнах или в долларовом эквиваленте в зависимости от выбранной валюты для оплаты съемного объекта;
• обязанности сторон по уходу за жилищем: кто несет ответственность за ремонт бытовой техники, сантехнических устройств, мебели, установки климатического оборудования т.д;
• ответственность за расходы на содержания жилья: кто оплачивает коммунальные платежи, а кто – ремонтные работы.

Также в типовом договоре аренды жилья указывается дополнительные данные:

• показания счетчиков перед сдачей жилья в аренду;
• разрешение или запрет на субаренду – сдачу квартиры квартиросъемщиками третьим лицам;
• перечень бытовых приборов и мебели, которые передаются в пользование арендаторам. Описывается их состояние – наличие / отсутствие повреждений, срок эксплуатации;
• частота и время визитов собственника жилья;
• условия для повышения оплаты жилья. Например, увеличение стоимости коммунальных услуг, колебания курса иностранной валюты более, чем на 10% и т. д;
• причины для расторжения договора аренды квартиры и механизм урегулирования этого вопроса – срок, когда квартиранты освобождают жилую площадь;
• сумма залога и процедура его возврата – срок выплаты после расторжения сделки. Также в документе указывается сумма и валюта, в которой выплачивается залог. 

И перед подписанием договора на аренду квартиры важно убедиться, что вы имеете дело с собственником жилого объекта. Он предоставляет документы, подтверждающие право собственности:

• договор купли-продажи жилья, мены, дарения, завещание;
• выписку из Единого государственного реестра имущественных прав;
• паспорт.

Если сдачей жилья занимается третья сторона, то помимо перечисленных документов, у него на руках должна быть генеральная доверенность от владельца недвижимости, заверенная нотариально. 

Какую информацию нужно обязательно обсудить перед заполнением бумаг

Есть ряд вопросов, которые следует обсудить до заключения сделки, чтобы устранить причины для спорных ситуаций:

1. кто оплачивает коммунальные платежи: если речь о длительной аренде жилья, тогда оплата «коммуналки» возлагается на нанимателя жилого объекта при условии, что это прописано в документе. Но арендодатель и квартиросъемщик всегда могут обговорить условия оплаты коммунальных платежей. Например, квартирант оплачивает счет за свет и воду, остальную часть платежей берет на себя собственник;
2. кто должен делать ремонт в арендованном жилом объекте: согласно статье 819 Гражданского кодекса Украины, ремонт жилого помещения – комнаты, квартиры, коттеджа, дачного дома, переданного в аренду, осуществляется нанимателем, а капитальный ремонт жилья делает арендодатель. Но есть и одно условия, если это эти условия прописаны в документе сдачи-аренды жилого объекта.

Если эти два вопроса арендодатель и квартиросъемщик решат сразу, то ключевые причины для конфликта исключаются. 

Какие права получают квартиросъемщики после заключения договора

После заключения сделки квартиросъемщики имеют право: 

• пользоваться жилой площадью, бытовыми приборами, мебелью по целевому назначению;
• подселять в квартиру третьих лиц и сдавать жилье в субаренду с разрешения собственника жилого объекта и при заключении письменного документа сроком не менее, чем на 1 год. В случае сдачи жилья в субаренду нужно заключить два договора: между собственником жилья и арендатором, арендатором и субарендатором;
• требования финансовую компенсацию в случае, когда здоровье или жизни был нанесен вред из-за ненадлежащего состояния жилья;
• требовать снизить стоимость аренды, если качество жилого объекта снизилось и напрямую влияет на качество жизни;
• перезаключать договор на новый срок.

Также квартиранты имеют право получить компенсацию от собственника недвижимости за покупку и установку техники, бытовых приборов, оборудования, улучшающих состояние жилого объекта и условия пребывания в нем.

Владелец жилого объекта имеет право частично компенсировать покупку и установку дополнительных приборов или включить ее в счет арендной платы. Такой порядок прописан в 3-й части статьи 778 Гражданского кодекса Украины.

В каких случаях составляется договор на аренду квартиры

Мы рекомендуем составлять и подписывать этот документ во всех случаях, независимо от того договариваетесь ли вы об аренде жилья напрямую с собственником или через риелтора.

В первом случае вам придется найти, прописать все условия съема жилья и заверить договор на аренду квартиры у нотариуса самостоятельно.

Во втором случае вы заполняете договор аренды вместе с собственником жилья и риелтором. Заверение документа у нотариуса в этом случае только по желанию квартиросъемщика. 

Но чаще всего составление договора на аренду квартиры с риелтором имеет условный характер, поскольку он не несет ответственности, если после подписания документа возникнет спорная ситуация. Привлекать его к ответственности не имеете права.

Теперь важный вопрос: что же делать, чтобы договор аренды квартиры получил юридическую силу и в спорных ситуациях вы смогли с его помощью отстоять свои права и интересы.

Где найти образец договора аренды квартиры

Согласно статье 811, главы 59 Гражданского Кодекса Украины, договор аренды квартиры составляется в письменной форме и заверяется у нотариуса. После этого специалист уведомляет налоговые инстанции о подготовке договора аренды. 

Если планируете заполнить договор на аренду квартиры вместе с владельцем недвижимости сразу после утверждения всех условий сделки, а заверить документ у нотариуса самостоятельно, вам нужно:

• скачать договор аренды квартиры;
• распечатать документ;
• внести в документ все необходимые данные;
• подписать бумагу.

Затем – заверить договор аренды у нотариуса. 

При этом собственнику жилья необходимо оплатить:

1. взнос в Пенсионный фонд: он составляет 1% от суммы сделки для каждого из платежей. Если собственник получает за аренду жилья 5000 грн в месяц, то сумма отчислений в Пенсионный фонд – 50 грн;
2. военный сбор – 1,5%;
3. госпошлину – 0,01% от суммы договора аренды.

Также владелец квартиры оплачивает обязательный налог. Его размер зависит от выбранной системы налогообложения.

Для физических лиц он составляет 18% от объекта налогообложение. Но если доход физического лица превышает отметку в 10 минимальных зарплат, то размер сумма выплат увеличивается до 20%.

Учтите, что услуги нотариуса оплачиваются отдельно по договоренности сторон – они разделяют оплату поровну или кто-то оплачивает всю стоимость услуг. Сумма за работу специалиста обсуждается в индивидуальном порядке. 

Ниже вы можете скачать разработанный нами договор аренды квартиры. Вам представляется возможность выбрать между «базовой» и «расширеной» версией, которые в свою очередь имеют следующие отличия.

1. Базовый — стандартная ответственность арендатора, меньшее количество регулируемых договором ситуаций, не содержит приложений

Договір оренди квартири (Basic)

Акт прийому-передачі квартири

Акт прийому-передачі (повернення)

1. Расширеный — расширенная ответственность арендатора, большее количество предусмотренных и регулируемых ситуаций, содержит дополнительные приложения к договору, которые помогают ещё лучше урегулировать взаимоотношения сторон

Договір оренди квартири (Pro)       

Акт прийому-передачі квартири (Pro)

Акт прийому-передачі (повернення) (Pro)

Перелік матеріальних цінностей

Правила поведінки

Какое бывает наказание за нелегальную сдачу жилой площади

Нелегальная сдача недвижимости в аренду – распространенная практика. В этом случае скачивается образец договора аренды квартиры и заполняется сторонами самостоятельно или все необходимые данные вносит риелтор.

Если после заключения сделки документ не заверяется у нотариуса, а в налоговые службы поступает информация о нелегальной сдачи жилья, то собственник оплачивает штраф в размере 19,5% от общей суммы за аренду жилья за конкретный период времени.

Пример: если за сдачу жилого объекта собственник получает 5 000 грн, а срок аренды жилья – 12 месяцев, то он оплачивает 11 700 грн: 5 000 х 12 = 60 000 грн. 19,5% от 60 000 грн – это 11 700 грн.

В случае с официальным заверением сумма налогов меньше в несколько раз. Сборы в Пенсионный фонд и военный сбор составляет всего 2,5% от общей суммы аренды за конкретный период.

Возьмем аналогичную сумму за месяц съема жилья – 5 000 грн, и такой же период – 12 месяцев. 2,5% от 60 000 грн. это всего 1500 грн. 

И если добавить единоразовую оплату услуг нотариуса, то получим сумму в 1800-1900 грн, что намного ниже, чем сумма штрафа.

Возможны и другие наказания:

• штраф за административное нарушение в размере от 51 до 136 грн;
• все неоплаченные налоги и сверху – штрафные санкции;
• штраф от 17 000 до 34 000 грн, если сумма неуплаченных налогов значительная.

Но перед тем, как выставить штрафные санкции налоговые органы должны доказать сам факт нелегальной сдачи жилья, проверив все факты. 

Как правило, даже в случае доказательства вины собственника недвижимости, штрафы незначительные. Но всегда лучше перестраховаться и сделать все, как предписано законодательным актами. 

Имеет ли договор, не заверенный у нотариуса, юридическую силу

Да, имеет. Но в шаблоне договора в этом случае подробно прописывается каждый пункт, чтобы в случае конфликтной ситуации, оперативно решить проблему.

Что касается срока действия типового договора аренды квартиры, составленного без заверения нотариуса, он указывается внизу документа. Это может быть 1, 3, 5 лет. И если через месяц после окончания срока действия договора квартиранты не покинули жилье, то договор на аренду квартиры продлевается на автоматически на срок, указанный в документе. 

Что делать, если возникла спорная ситуация

В этом случае нужно садиться за стол переговоров, и предлагать решения, которые устроили обе стороны.

Если не удалось договориться, то решение конфликтной ситуации переносится в суд. 

Судебные заседания продолжаются до тех пор, пока стороны не найдут компромисс или до окончания срока действия договора аренды квартиры.

Все время, пока длятся судебные заседания, квартиранты на законных основаниях могут находится в жилом объекте. 

Какие существуют риски для арендодателя при заключении официального договора аренды квартиры

Когда собственник сдает жилье, то он неохотно подписывает договор аренды квартиры и заверяет его у нотариуса.

У него есть на это несколько причин.

Первое – квартиранты получают почти неограниченные права, поскольку в случае судебных разбирательств, они остаются на территории жилого объекта.

Второе – договор об аренде квартиры, заверенный у нотариуса дает право квартиросъемщикам прописаться в квартире и прописать несовершеннолетних детей без согласия собственника жилого объекта.

Третье – в случае неуплаты за съем жилья выселение квартиранта решается через суд. А, как известно, судебные разбирательства могут длится по несколько месяцев. В это время арендодатель остается без прибыли.

Какой договор на найм жилого объекта безопасен для собственника

Одно из решений проблемы – заключение договор аренды квартиры в Украине в 2021 году на срок от 1 до 11 месяцев. Выселить квартирантов можно уже после двух задержанных оплат. При этом периодичность выплат можно прописать на свое усмотрение – например, каждые две недели или раз в месяц.

Также можно оформить договор об аренде квартиры на 1 месяц и повторно заполнять его каждый месяц, принимая деньги и сохраняя залоговую сумму.

Для этого можно скачать и распечатать шаблон договора. Его подготовка займет от 15 до 30 минут с повторным обсуждением ключевых моментов. 

Если отказаться от договора об аренде квартиры, то можно оплатить штрафы в размере от 51 до 34 000 грн. 

Как расторгнуть договор аренды жилого объекта

Расторжение договора аренды квартиры по желанию одной стороны – запрещено. 

Если собственник жилья планирует приостановить сделку, он должен сообщить квартирантов за три месяца о своем решении, или сослаться на информацию, изложенную в конкретном пункте подписанного документа на съем жилья.

Если квартиранты соглашаются на условия, предложенные владельцем жилого объекта, то договор расторгается в двустороннем порядке. Если – нет, то спорная ситуация решается через суд.

В каких случаях арендодатель может расторгнуть договор

Согласно статье 783 Гражданского Кодекса Украины собственник жилья имеет полное право требовать расторжение договора аренды квартиры, если квартиросъемщик:

• использует помещение не по назначению или вопреки условиям, прописанным в документе;
• без разрешения передал жилой объект в пользование третьей стороне;
• своими действиями создает угрозу для благосостояния помещения.

И, как уже отметили, есть два пути для приостановки действия документа – переговоры или судебное разбирательство. 

В каких случаях квартиросъемщик может расторгнуть договор

Отказаться от съема жилья квартирант может в любое время. Но предупредить владельца жилого объекта нужно заранее – за 3 месяца до выселения или в течение срока, прописанного в документе, в устной или письменной форме.

Но есть один нюанс: если арендодатель не согласиться расторгать соглашение, тогда разбирательства переносятся в суд, и важно доказать, что уведомление о выезде было сделано в срок. Иначе арендодатель может потребовать выплату за три месяца уже после выезда квартирантов.

Согласно статье 784 Гражданского Кодекса Украины, досрочно разорвать сделку квартиросъемщики имеют право в следующих случаях:

• когда собственник жилья сдал жилой объект в ненадлежащем качестве;
• если арендодатель отказывается проводить капитальный ремонт помещения;
• когда владелец жилой площади постоянно или время от времени нарушает условия, прописанные в соглашении. 

Что происходит, когда жилье сдается без оформления письменного соглашения

По статистике договор аренды квартиры в Украине в 2021 году заключает от 10 до 30% владельцев жилой площади. Все остальные остаются «в тени».

Они не скачивают и не заполняют образец договора аренды квартиры, а все условия сдачи жилья обсуждают в устной форме.

В этом случае владельцы жилья полностью контролируют ситуацию, поскольку:

1. стабильно получают оплату за найм жилья, если квартиросъемщики ответственные люди;
2. получают депозит (оплата за последний месяц съема жилья) и оставляют его себе в случае порчи имущества;
3. они не получают повестки из налоговых служб, поскольку доказать факт сдачи жилья в аренду – невозможно;
4. они имеют право поднимать сумму аренды жилого объекта, когда угодно – раз в месяц, раз в полгода, раз в год. Это решение не регламентируется никакими документами;
5. собственник жилья имеет право выселить квартирантов в любой момент с предупреждением или без.

Если квартиросъемщики перестают платить за арендованное жилье, то собственник недвижимости может решить вопрос любыми способами: 1) мирно: огласив срок выселения; 2) силовыми методами.

Чем отличается формат договора о найме жилья в разных городах страны

Этот письменный документ составляется по одному образцу. Различие может быть только в дополнительных условиях аренды жилого объекта, которые касаются стоимости жилья, условий оплаты коммунальных платежей, ремонта, покупки дополнительного оборудования для квартиры, дома, коттеджа.

Заключать ли договор аренды квартиры или нет

Это – личное дело каждого собственника недвижимости и квартиросъемщиков.

Если владельцу жилого объекта важно сделать все по закону и избежать давления со стороны налоговых служб, тогда заключение договора аренды квартиры и его заверение у нотариуса – верное решение. 

Если владелец жилого объекта уверен, что решит любые недоразумения с арендаторами без посторонней помощи и ему достаточно устного соглашения, тогда письменный документ ему ни к чему.

Что касается квартиросъемщиков, то для них договор аренды квартиры – это страховка от внезапного повышения платы за жилье, увеличения списка коммунальных услуг, за которые они обязаны платить, и выселения в любой момент.

Также с этим документом они могут обратиться в суд, и использовать его в качестве доказательства своих доводов. И с ним урегулировать конфликтную ситуацию через суд будет намного легче. Особенно, когда мирные переговоры закончились ничем.

Рекомендуем еще раз внимательно перечитать статью, выписать для себя все плюсы и минусы подписания договора аренды квартиры, и принять подходящее решение. Если Вам необходима юридическая помощь — вы всегда можете обратиться за юридической помощью к адвокату в Харькове.