Ипотека – это форма залога, которая является гарантией выполнения определенных обязанностей по договору. Речь пойдет о недвижимом имуществе. В таких договоренностях фигурируют кредитор и должник. Участники, могут быть как юридическими так физическими лицами. Залог описывается как гарантия для кредитора выполнения всех условий по договору. В противном случае кредитор имеет право изъять недвижимое имущество в свою пользу и получить удовлетворение своих условий за счет реализации такого имущества. В ходе выполнения обязательств по договору кредитор имеет право проверять состояние недвижимого имущества и правильность его использования. В случае нарушения таких правил, условия могут быть выполнены раньше срока по запросу кредитора.

В ходе заключения подобной сделки можно встретить такие термины как ипотекодержатель, ипотекодатель, ипотечный договор, поручитель.

Ипотекодержатель (кредитор) – человек, которому происходит передача имущества в ипотеку. Это обеспечивает обязательства должника перед ней.

Ипотекодатель (должник) – человек, который является владельцем недвижимого имущества, передаваемого в ипотеку.

Ипотечный договор – письменная форма договора между ипотекодержателем и ипотекодателем удостоверенная нотариусом.

Имущественный поручитель – обеспечивает гарантии выполнения договора перед ипотекдержателем.

Обязательные реквизиты договора

Ипотечный договор – это юридически заверенный документ, который имеет обязательные реквизиты и условия с обеих сторон.

Для кредитора и должника как физических лиц:

• ФИО, место жительства (постоянное), ИИН;
• иностранцы или лица без гражданства должны предоставить те же документы, только без ИИН.

Для кредитора и должника как юридических лиц:

• резиденты – название, юридический адрес, код в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины;
• нерезиденты предоставляют местонахождение, адрес и место регистрации лица.

Ипотечный договор должен включать полное содержание и конкретный размер обязательства, а также сроки и порядок его выполнения. Обязательным реквизитом есть описание предмета ипотеки, регистрационные данные и все данные для его идентификации. При наличии земельного участка обязательно указывать его целевое предназначение. Выпуск залоговой или ее отсутствие должны указываться в обязательном порядке.

Эта форма является обязательной. Отсутствие какого-либо реквизита – это основание считать его не действительным.

Суть ипотеки

Предметом ипотеки является недвижимое имущество. Законом Украины «Про ипотеку» определено конкретное недвижимое имущество, которое выполняет роль предмета ипотеки:

• недвижимое имущество должно являться собственностью ипотекодателя или принадлежать ему на праве хозяйствования;
• на недвижимое имущество может быть оформлено взыскание или полностью отчуждено;
• официальная регистрация недвижимости, которая передается в ипотеку должна быть проведена с соблюдением государственной процедуры регистрации.

Есть некоторые нюансы с жилым недвижимым имуществом, которые тесно связаны с земельным участком, пребывают в государственном или муниципальном владении, а также те, что только планируются быть построенными. В первом случае, участок земли должен отдаваться под залог вместе с жилым домом на нем.

Основное обязательство

Основой ипотеки является основное обязательство, другими словами, предмет договоренностей и все пункты его выполнения. Здесь стороны будут согласовывать основополагающие их отношений – содержание, сумму кредита, размер оплаты ежемесячно. Согласование этих нюансов дает юридическую почву для возникновения всех обязательств.

Залоговая

Если обязанности, которые возникли между участниками ипотеки должны быть выполнены в денежной форме, к ипотечному договору составляют специальную залоговую ценную бумагу. Если обязанности по основному обязательству не будет выполнено должником, кредитор имеет право взыскать с него взыскание на предмет ипотеки. Это является законодательным правом ипотекодержателя обратиться с возможностью взысканием залоговой и выполнения всех обязательств.

Стороны могут устно договориться о существовании всех обязательств без создания ценной бумаги как таковой, а просто прописать возможность выдачи залога отдельным пунктом договора.

Переход прав по ипотечному договору

Предмет ипотеки может быть передан третьему лицу даже в порядке правопреемства или наследования. В этом случае, третье лицо становится ипотекодателем со всеми правами и обязанностями по договору. Права и обязанности должны выполняться в полном объеме, которые были оговорены во время подписания.

Переходящее право в порядке наследования – это переход всех прав наследнику ипотекодателя. В данном случае никаких прав по основному обязательству наследник нести не будет, а только при нарушении должником условий договора в пределах стоимости ипотеки.

Переход права собственности недопустим до оформления залоговой на предмет ипотеки, кроме тех случаях, когда права наследуются или переходят по правопреемству.

Обращение взыскания

Наиболее острый вопрос данной сфере – это обращение взыскания по ипотечному договору на предмет права собственности. Простыми словами, у участника есть два пути:

1. через суд;
2. по договору.

Учитывая, что урегулирование конфликта через договор – это более понятная процедура, давайте остановимся на более напряженном способе решения споров, но в то же время, более действующем – через суд. Длительность данного процесса, конечно, может значительно затянуться и изрядно потрепать нервы сторонам.

Сразу нужно отметить, что решение вопросов по восстановлению права собственности в ипотечном договоре с помощью суда может быть реализовано после использования всех вне судовых компетентностей. Другими словами, ипотекодержатель должен реализовать все прописанные в договоре условия, а уже только после обращаться в суд.

Одним из основных вопросов, которые подразумевают способ восстановления прав через суд в рамках ипотечных договоров являются все способы признания права собственности по предмету ипотечного договора. Современное законодательство, а именно Большая палата Верховного Суда Украины полностью решила этот вопрос. За эталон берут постановление в деле №760/14438/15-ц от 21.03.2018 года. В нем говорится о том, что право собственности на предмет ипотеки – это исконно договорные обязательства и решать их в судебном порядке не имеет смысла.

Таким образом, ипотечный договор – это юридически сложный документ, который требует четкого выполнения всех условий как со стороны кредитора, так со стороны должника. Проблемные ситуации могут возникнуть и решить их довольно сложно, особенно, в случае возникновения судебного спора. Главное, при составлении такого документа, обратиться к логичности и последовательности действий. Это может стать основой для дальнейшей судьбы заложенного имущества. Лучше обратиться за помощью к квалифицированному юристу, который поможет четко определить негативные последствия и защитить ваши права по всем пунктам. Профессиональный юрист сможет предотвратить возможные риски и оградить вас от них еще в начале заключения договора.Ипотека