Публикации Как правильно продать квартиру?

В интернете можно найти массу статей о том, как правильно купить квартиру и не попасться на мошенников. Но мало актуальной информации как правильно продать квартиру, получить больше денег и меньше возможных проблем.


На практике к адвокатам и юристам по сопровождению сделок достаточно часто обращаются продавцы недвижимого имущества с различными вопросами.


Первый блок вопросов связан с оценочной стоимостью квартиры, ведь покупатели часто просят занизить стоимость покупаемого объекта. Мотивы такого занижения могут быть различные, однако для продавца занижение оценочной стоимости не несет существенных негативных рисков. В такой ситуации продавец даже выигрывает, ведь в случае расторжения договора в его собственность возвращается квартира, а покупателю необходимо вернуть денег меньше, нежели получил продавец (по причине занижения официальной стоимости сделки). Однако бывают ситуации, когда продавцу необходимо показать источник получения денежных средств (например, для последующего пересечения границы с деньгами). В таком случае будет лучше если сумма наличности и цена сделки, указанная в договоре, будут совпадать, ведь так легче будет объяснить пограничникам источник получения денег. Следует напомнить, что на сегодняшний день существенно занизить оценку не получится, ведь стоимость формируется автоматически и оценщик, у которого вы будете заказывать оценку, выполняет скорее техническую роль и не в силах повлиять на оценочную стоимость недвижимости. 


Второй блок вопросов связан с налогообложением доходов продавца недвижимости и оплатой иных обязательных платежей. В случае, если продавец владеет объектом недвижимости менее трех лет, или за последний год совершал продажу других объектов недвижимости, то ему придется заплатить 6,5 процентов налогов от суммы полученных денег. Соответственно, если продавец владеет квартирой более трех лет и за последний год ничего не продавал, то налог платить не нужно. Остается вопрос оплаты услуг нотариуса (или сбора в размере 1 процента от суммы сделки, если договор заключается у государственного нотариуса). Чаще всего эта сумма ложится на плечи покупателя, но все зависит от субъективной договоренности между сторонами, может быть и 50 на 50. Еще один вид расходов - изготовление извлечений из реестра недвижимости перед сделкой (оплачивается обычно продавцом и составляет незначительные суммы - до 1000 гривен).


Третий блок вопросов связан с необходимостью подготовить документы на квартиру или дом к продаже. На сделке необходимо иметь:

  • правоустанавливающий документ на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
  • технический паспорт на объект недвижимости (срок годности не более одного года);
  • извлечение из реестра имущественных прав, который подтверждает регистрацию права собственности.
  • извлечение из государственного земельного кадастра, в случае продажи дома.

Если утерян правоустанавливающий документ, то следует обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости. 
Более трудные вопросы связаны с отсутствием надлежащего оформления наследства после умершего человека.  В таких ситуациях чаще всего есть необходимость обращаться в суд с целью продления сроков на принятие наследства или признания права собственности на наследуемое имущество.
Меньшей из проблем является отсутствие регистрации права собственности в реестре имущественных прав при условии, что на руках у продавца есть все документы. Такую регистрацию может сделать нотариус непосредственно перед сделкой. Ее стоимость колеблется от 800 до 3000 гривен.
Касательно продажи земельных участков главной проблемой остается отсутствие кадастрового номера, что приводит к отказу нотариусов от заключения сделки по продаже земли. Таким образом, перед отчуждением земельного участка или жилого дома, продавцу необходимо заказать изготовление технической документации на землю, которая является основанием для присвоения кадастрового номера. Стоимость присвоения кадастрового номера колеблется от 400 до 600 дол.США зависимо от наличия дополнительной проблематики.

Четвертый блок вопросов связан с наличием неожиданных арестов на объекте недвижимости. Такие аресты могут иметь различную природу и быть связаны, например, с нарушением правил дорожного движения или взысканием долга по кредиту. Чаще всего снятие арестов происходит в судебном порядке, однако, нередко получается более оперативно снять арест в исполнительной службе. Если будет инициирован судебный процесс, то сделку можно смело откладывать на пол года, ведь зачастую судебные процессы менее чем через полгода не заканчиваются. Советуем как можно быстрее обратиться к адвокату, который поможет урегулировать вопрос, связанный со снятием ареста.

Пятый блок вопросов касается невыполнения продавцом условий предварительного договора. Бывают ситуации, когда продавец не успевает подготовить документы к сделке или не может явиться к нотариусу в запланированное время. Покупатель и агентство недвижимости сразу начинают пугать, что деньги, получения продавцом (1-2 тыс. долларов США) являются задатком и если продавец отказывается от сделки ему грозит ответственность в двойном размере задатка. Сразу успокоим продавца, задаток может иметь место только в случае наличия нотариально заверенного договора, в 99 процентах случаев между продавцом и покупателем заключается предварительный договор (или договор о намерениях) без нотариального заверения, который не имеет никакого значения, и продавцу, чтобы отказаться от сделки будет достаточно вернуть полученные в качестве аванса деньги.

Шестой блок вопросов связан с получением нулевок (справок об отсутствии долгов) по оплате коммунальных услуг. Такие документы чаще всего получает работник агентства недвижимости при подготовке к сделке. Если риелтор уклоняется от совершения таких действий, и говорит, что это должен сделать лично продавец, то нужно переговорить с ним в более категоричной форме, ведь он получит немалый доход от сведения продавца с покупателем. Помните, что наличие долгов по коммунальным услугам не является препятствием для заключения договора купли-продажи квартиры.

И наконец последний блок вопросов связанный с непосредственным проведением сделки. Помните, что вы не должны подписывать документы о продаже квартиры, пока с Вами не будет произведен полный расчет. Только после получения денег и проверки их действительности на соответствующем техническом оборудовании, можно подписывать договор купли-продажи. В процессе оформления сделки вы не получаете никаких документов, потому что оригинал договора-купли продажи выдается только покупателю. Не переживайте, в случае спора вы всегда сможете получить необходимые дубликаты у нотариуса.


Отдельно следует сказать о прописанных в объекте недвижимости лицах. Покупатель после приобретения недвижимости может снять с регистрации проживания всех прописанных лиц. Кроме детей. При наличии детей нотариус откажет в проведении сделки без согласия органа опеки и попечительства. Согласие органа опеки и попечительства можно получить только в том случае, если ребенку будет обеспечено иное место для проживания, а если ребенок является собственником квартиры (или части в ней) - только при условии, что ребенок приобретает аналогичное право касательно иного объекта недвижимости. Намного проще перед сделкой перепрописать ребенка в иное жилое помещение. Перепрописать можно при согласии обоих из родителей, или только одного из родителей в случае, если место проживания ребенка определено именно с таким из родителей.

рекомендую к прочтению
Порядок взыскания алиментов на ребенка Порядок взыскания алиментов на ребенка

Законом предусмотрено, то что родители обязаны содержать ребенка до достижения ним совершеннолетия. Именно…

Принятие жилого дома в эксплуатацию:  порядок, особенности, практические советы Принятие жилого дома в эксплуатацию: порядок, особенности, практические советы

Финальным этапом строительных работ любой сложности является введение объекта недвижимости в эксплуатацию.

Ипотека на пальцах

Ипотека – это форма залога, которая является гарантией выполнения определенных обязанностей по договору.…

Порядок получения алиментов на ребенка: как взыскать алименты?

На сегодняшний день популярным направлением предоставления юридических услуг является помощь в получении…