Публикации Можно ли приостановить (уменьшить) оплату аренды на время карантина?

На сегодняшний день многих предпринимателей волнует вопрос аренды коммерческих помещений на период карантина.

Для начала следует внимательно изучить договор аренды помещений и пообщаться с арендодателем. Многие прекрасно понимают в каких условиях на сегодняшний момент оказался бизнес. Вполне возможно Ваш арендодатель сам предложит приостановление оплаты аренды на время карантина по договору или же вы сойдетесь на меньшей и более приемлемой сумме (такой опыт уже имеется).

В случае, если Вы не можете найти общего языка с арендодателем, то советуем Вам внимательно прочитать Договор аренды и обратить особое внимание на порядок оплаты арендной платы, условия досрочного расторжения договора и положения о форс-мажорных обстоятельствах. Теперь я думаю многие предприниматели вспомнят, что зря все-таки пожалели деньги на юристов и лишний раз не конкретизировали условия своих договоров.

Можно ли приостановить оплату аренды на время карантина?

Да, можно.

Согласно ст. 762 Гражданского кодекса Украины, наниматель вправе требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась. Наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

  1. Таким образом, если предприниматель обязан полностью приостановить свою деятельность в связи с карантином, то он вправе направить арендодателю уведомление о приостановлении использования арендованного имущества и освобождении от арендной платы. Конечно под такое уведомление желательно подложить внутренний приказ о приостановлении деятельности и сертификат Торгово-промышленной палаты о наступлении форс-мажорных обстоятельств. После направления уведомления арендатору следует прекратить выплачивать арендную плату и, в случае непонимания со стороны арендодателя, ждать от последнего обращения в суд. Перспектива победы арендатора в суде высока.
  2. Если же предприниматель не обязан полностью приостановить свою деятельность в связи с карантином, но, по причине ухудшения экономической стабильности, не в силах полностью оплачивать арендную плату, то предлагаем следующий вариант событий. Принять на предприятии приказ о введении дистанционной формы работы для сотрудников и соблюдении иных правил карантина и изоляции, которые фактически приводят к тому, что арендованное помещение не будет использоваться в полном объеме. Это даст арендатору право на направление арендодателю уведомления об уменьшении суммы арендной платы. В таком уведомлении желательно обоснованно расписать сумму, на которую арендатор хочет уменьшить арендную плату. В случае не достижения компромисса, арендатор может обратиться в суд с иском об уменьшении суммы арендной платы по договору на период карантина. В данном случае даже более правильным будет направление арендодателю не просто уведомления, а уже готового дополнительного соглашения с указанием на какую сумму уменьшается арендная плата. Если арендодатель не подписывает такое дополнительное соглашение, то арендатор может обратиться в суд с иском об уменьшении арендной платы и признании заключенным дополнительного соглашения к договору аренды. Конечно важно сформулировать исковые требования надлежащим образом, чтобы арендную плату было уменьшено задними числами ведь судебный процесс может быть затянут на месяцы.

 

Каким образом досрочно и оперативно расторгнуть договор аренды, не переплатив лишнего и не потеряв оплату за последний месяц?

Процедура досрочного расторжения договора предусмотрена законом и договором.

По общему правилу уведомить арендодателя о досрочном расторжении Договора аренды можно не менее чем за 3 месяца до момента такого расторжения, если иной срок не предусмотрен самим договором. Однако важно помнить, что данное правило предусмотрено законом для договоров, в которых не установлен срок аренды (бессрочные договора аренды). В большинстве случаев такой срок установлен, и, как следствие, механизм досрочного расторжения договора и порядок такого расторжения предусматривается исключительно самим договором. Если такой механизм не предусмотрен в договоре с четко прописанным сроком действия, то расторгнуть такой договор в одностороннем порядке не получится.

Важным является судебный механизм расторжения договора аренды. Статьей 652 Гражданского кодекса Украины предусмотрен механизм досрочного расторжения договора в случае существенного изменения обстоятельств. Важно помнить, что договор будет считаться расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу. Арендодатель может умышленно затянуть судебный процесс на многие месяцы, за которые Вам придется платить аренду. Таким образом, судебный механизм расторжения договора аренды не является эффективным и проще подумать над вышеуказанными вариантами.

Что касается оплаты за последний месяц, то важно читать условия договора. Если денежные средства предусмотрены в качестве меры ответственности арендатора за досрочное расторжение договора по его инициативе, то скорее всего арендатор не сможет вернуть эту сумму даже с помощью суда. Но если целевое назначение таких денежных средств прописано слабо, без указания на ответственность арендатора, а намекает исключительно на оплату аренды за последний месяц, которую арендатор между прочим не получит по причине расторжения договора, то теоретически такую сумму можно будет вернуть как безосновательно оплаченную за неполученную услугу в виде аренды.

 

Попадает ли карантин и пандемия коронавируса под действие форс-мажора и освобождает ли форс-мажор (карантин) от арендной платы или же просто отсрочит во времени выполнение денежных обязательств?

 

17 марта 2020 Верховная Рада Украины приняла Закон Украины № 530-IX "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленных на предупреждение возникновения и распространения коронавирусной болезни (COVID-19)», которым официально признала карантин форс-мажором.

С форс-мажорами есть проблема.

  1. Во-первых, форс-мажор чаще всего не приостанавливает обязательство полностью, а просто откладывает сроки его выполнения на будущие периоды. Хотя конечно Вы абсолютный счастливчик если в договоре форс-мажорные обстоятельства дают право на приостановление оплаты аренды в полном объеме.
  2. Во-вторых, форс-мажорные обстоятельства — это не просто отсутствие денег в кассе или на счету, а это реальные обстоятельства непреодолимой силы, которые свидетельствуют о невозможности выполнения своих обязательств и удостоверяются сертификатом Торгово-промышленной палаты в каждом конкретном случае. К примеру, кафе или ресторан, которые могут продавать еду по интернету и на самовывоз, вряд ли смогут объяснить неуплату аренды по причине форс-мажорных обстоятельств, в отличии, например, от физического лица-предпринимателя, который занимается исключительно организацией гастролей и концертов, которые сейчас прямо запрещены.
  3. В-третьих, в договоре должно быть указано, что пандемия инфекционных заболеваний или карантинные меры являются форс-мажорными обстоятельствами. Если стороны предусмотрели исчерпывающий список обстоятельств непреодолимой силы без ссылки на пандемию и карантин, то в суде может возникнуть вопрос, даже учитывая прямое принятие об этом закона и сертификат Торгово-промышленной палаты.
  4. В-четвертых, вы должны как можно быстрее получить сертификат Торгово-промышленной палаты о наступлении форс-мажорных обстоятельств и уведомить об этом арендодателя.

В итоге следует отметить - старайтесь решить конфликт с арендодателем мирным способом, а обращаться в суд только в случае крайней необходимости.

рекомендую к прочтению
Отмена печатей: последствия и перспективы.

Отмена печатей в Украине 2017. Отмена печатей для юридических лиц

Юридическая консультация Харьков

Юридическая консультация и помощь частного юриста, адвоката Харьков Услуги юриста сейчас очень востребованы.…

Лицевой счет по оплате коммунальных услуг, как разделить?

Исходя из практики юридической компании Рияко и партнеры, жилищные споры касательно пользования жилым…

Эффективные пути решения жилищных проблем

Большинство людей не понимают различий между такими юридическими понятиями как “лишение права пользования…