Публікації Як правильно продати квартиру?

В інтернеті можна знайти масу статей про те, як правильно купити квартиру і не попастися на шахраїв. Але мало актуальної інформації як правильно продати квартиру, отримати більше грошей і менше можливих проблем.


На практиці до адвокатів і юристів з супроводу угод досить часто звертаються продавці нерухомого майна з різними питаннями.

Перший блок питань пов'язаний з оціночною вартістю квартири, адже покупці часто просять знизити вартість об'єкта, що купується. Мотиви такого заниження можуть бути різні, однак для продавця заниження оціночної вартості не несе істотних негативних ризиків. У такій ситуації продавець навіть виграє, адже в разі розірвання договору в його власність повертається квартира, а покупцеві необхідно повернути грошей менше, ніж отримав продавець (через заниження офіційної вартості угоди). Однак бувають ситуації, коли продавцю потрібно показати джерело отримання грошових коштів (наприклад, для подальшого перетину кордону з грошима). В такому випадку буде краще якщо сума готівки і ціна угоди, зазначена в договорі, будуть збігатися, адже так легше буде пояснити прикордонникам джерело отримання грошей. Слід нагадати, що на сьогоднішній день істотно знизити оцінку не вийде, адже вартість формується автоматично і оцінювач, у якого ви будете замовляти оцінку, виконує швидше технічну роль і не в силах вплинути на оціночну вартість нерухомості.

Другий блок питань пов'язаний з оподаткуванням доходів продавця нерухомості і оплатою інших обов'язкових платежів. У разі, якщо продавець володіє об'єктом нерухомості менше трьох років, або за останній рік здійснював продаж інших об'єктів нерухомості, то йому доведеться заплатити 6,5 відсотків податків від суми отриманих грошей. Відповідно, якщо продавець володіє квартирою більше трьох років і за останній рік нічого не продавав, то податок платити не потрібно. Залишається питання оплати послуг нотаріуса (або збору в розмірі 1 відсотка від суми угоди, якщо договір укладається у державного нотаріуса). Найчастіше ця сума лягає на плечі покупця, але все залежить від суб'єктивної домовленості між сторонами, може бути і 50 на 50. Ще один вид витрат - виготовлення витягів з реєстру нерухомості перед операцією (оплачується зазвичай продавцем і становить незначні суми - до 1000 гривень) .

Третій блок питань пов'язаний з необхідністю підготувати документи на квартиру або будинок до продажу. На угоді необхідно мати:

  • правовстановлюючий документ на нерухомість (договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину і т.д.);
  • технічний паспорт на об'єкт нерухомості (термін придатності не більше одного року);
  • витяг з реєстру майнових прав, який підтверджує реєстрацію права власності.
  • витяг з державного земельного кадастру, в разі продажу будинку.

Якщо загублений правовстановлюючий документ, то слід звернутися до суду з позовом про визнання права власності на об'єкт нерухомості.
Більш важкі питання пов'язані з відсутністю належного оформлення спадщини після померлої людини. У таких ситуаціях найчастіше є необхідність звертатися в суд з метою продовження термінів на прийняття спадщини або визнання права власності на успадковане майно.
Меншою з проблем є відсутність реєстрації права власності в реєстрі майнових прав за умови, що на руках у продавця є всі документи. Таку реєстрацію може зробити нотаріус безпосередньо перед операцією. Її вартість коливається від 800 до 3000 гривень.
Відносно продажу земельних ділянок головною проблемою залишається відсутність кадастрового номера, що призводить до відмови нотаріусів від укладення угоди з продажу землі. Таким чином, перед відчуженням земельної ділянки або житлового будинку, продавцю необхідно замовити виготовлення технічної документації на землю, яка є підставою для присвоєння кадастрового номера. Вартість присвоєння кадастрового номера коливається від 400 до 600 дол.США залежно від наявності додаткової проблематики.

Четвертий блок питань пов'язаний з наявністю несподіваних арештів на об'єкті нерухомості. Такі арешти можуть мати різну природу і бути пов'язані, наприклад, з порушенням правил дорожнього руху або стягненням боргу за кредитом. Найчастіше зняття арештів відбувається в судовому порядку, однак, нерідко виходить більш оперативно зняти арешт у виконавчій службі. Якщо буде ініційовано судовий процес, то угоду можна сміливо відкладати на пів року, адже часто судові процеси менш ніж через півроку не закінчуються. Радимо якнайшвидше звернутися до адвоката, який допоможе врегулювати питання, пов'язаний із зняттям арешту.

П'ятий блок питань стосується невиконання продавцем умов попереднього договору. Бувають ситуації, коли продавець не встигає підготувати документи до угоди або не може з'явитися до нотаріуса в запланований час. Покупець і агентство нерухомості відразу починають лякати, що гроші, отримання продавцем (1-2 тис. Доларів США) є завдатком і якщо продавець відмовляється від угоди йому загрожує відповідальність у подвійному розмірі завдатку. Відразу заспокоїмо продавця, завдаток може мати місце тільки в разі наявності нотаріально завіреного договору, в 99 відсотках випадків між продавцем і покупцем укладається попередній договір (або договір про наміри) без нотаріального засвідчення, який не має ніякого значення, і продавцеві, щоб відмовитися від угоди буде досить повернути отримані як аванс гроші.

Шостий блок питань пов'язаний з отриманням нулевок (довідок про відсутність боргів) з оплати комунальних послуг. Такі документи найчастіше отримує працівник агентства нерухомості при підготовці до операції. Якщо ріелтор ухиляється від вчинення таких дій, і каже, що це повинен зробити особисто продавець, то потрібно переговорити з ним в більш категоричній формі, адже він отримає чималий дохід від відомості продавця з покупцем. Пам'ятайте, що наявність боргів за комунальні послуги не є перешкодою для укладення договору купівлі-продажу квартири.

І нарешті останній блок питань пов'язаний з безпосереднім проведенням операції. Пам'ятайте, що ви не повинні підписувати документи про продаж квартири, поки з Вами не буде проведений повний розрахунок. Тільки після отримання грошей і перевірки їх дійсності на відповідному технічному обладнанні, можна підписувати договір купівлі-продажу. В процесі оформлення угоди ви не отримуєте ніяких документів, тому що оригінал договору-купівлі продажу видається тільки покупцеві. Не переживайте, в разі спору ви завжди зможете отримати необхідні дублікати у нотаріуса.


Окремо слід сказати про прописаних в об'єкті нерухомості особах. Покупець після придбання нерухомості може зняти з реєстрації проживання всіх прописаних осіб. Крім дітей. При наявності дітей нотаріус відмовить у проведенні операції без згоди органу опіки та піклування. Згода органу опіки та піклування можна отримати тільки в тому випадку, якщо дитині буде забезпечено інше місце для проживання, а якщо дитина є власником квартири (або частини в ній) - тільки за умови, що дитина набуває аналогічне право відносно іншого об'єкта нерухомості. Набагато простіше перед операцією перепрописати дитини в інше житлове приміщення. Перепрописати можна за згодою обох з батьків, або тільки одного з батьків у разі, якщо місце проживання дитини визначено саме з таким із батьків.

рекомендую до прочитання
Як відшкодувати збиток за ремонт потрапив в яму автомобіля?

Стан покриття на дорогах України близький до критичного, про що добре знають власники транспортних засобів.…

Чи можна призупинити оплату оренди за договором на час карантину?

На сьогоднішній день, в умоваx карантину, багатьох підприємців, які здійснюють свою діяльність в орендованиx…

Продаж квартири (житлового будинку)

Більшість людей впевнені, що продаж нерухомості справа складна і специфічне. У даній статті розглядається…

Як закрити ФОП?

Як закрити ФОП самостійно: У реєстраційну службу необхідно подати заяву про закриття (форма 12).…