Публікації Чи можна призупинити оплату оренди за договором на час карантину?

На сьогоднішній день, в умоваx карантину, багатьох підприємців, які здійснюють свою діяльність в орендованиx приміщенняx, хвилює питання орендної плати.

 

Серед найпишеренішиx питань, які хвилюють такий підприємців є:

Чи можна призупинити оплату за договором?

Чи можна тимчасово призупинити дію самого договору?

Яким чином достроково і оперативно розірвати договір оренди, не переплативши зайвого і не втративши оплату за останній місяць?

Чи потрапляє карантин, і пандемія коронавірусу під дію форс-мажору та чи звільняє форс-мажор від орендної плати або ж просто відстрочить у часі виконання грошових зобов'язань?

 

У будь-якому випадку для початку слід уважно вивчити договір оренди приміщень і поспілкуватися з орендодавцем. Більшість орендодавців прекрасно розуміють в яких умовах на сьогоднішній момент опинився бізнес. Цілком можливо, що Ваш орендодавець сам запропонує призупинення оплати за договором або ж ви зійдетеся на меншій і більш прийнятній сумі (такий досвід вже є).

У разі, якщо Ви не можете знайти спільної мови з орендодавцем, то радимо Вам уважно прочитати Договір оренди і звернути особливу увагу на порядок оплати орендної плати, умови дострокового розірвання договору та положення про форс-мажорні обставини. Тепер я думаю багато підприємців згадають, що даремно все-таки пошкодували гроші на юристів і зайвий раз не конкретизували умови своїх договорів.

 

Але все по порядку. Давайте розберемося по закону.

Чи можна призупинити оплату аренди за договором?

Так можна.

Згідно ст. 762 Цивільного кодексу України, наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

1.Таким чином, якщо підприємець зобов'язаний повністю припинити свою діяльність в зв'язку з карантином, то він має право направити орендодавцеві повідомлення про призупинення використання орендованого майна і звільнення від орендної плати. Звичайно під таке повідомлення бажано підкласти внутрішній наказ про призупинення діяльності та сертифікат Торгово-промислової палати про настання форс-мажорних обставин. Після подання відповідного повідомлення орендарю слід припинити виплачувати орендну плату і, в разі нерозуміння з боку орендодавця, чекати від останнього звернення до суду. Перспектива перемоги орендаря в суді висока.

2.Якщо ж підприємець не зобов'язаний повністю припинити свою діяльність в зв'язку з карантином, але, через погіршення економічної стабільності, не в силах повністю оплачувати орендну плату, то пропонуємо наступний варіант подій. Прийняти на підприємстві наказ про введення дистанційної форми роботи для співробітників і дотриманні інших правил карантину та ізоляції, які фактично призводять до того, що орендоване приміщення не буде використовуватися в повному обсязі. Це дасть орендарю право на напрям орендодавцю повідомлення про зменшення суми орендної плати. У такому повідомленні бажано обгрунтовано розписати суму, на яку орендар хоче зменшити орендну плату. У разі недосягнення компромісу, орендар може звернутися до суду з позовом про зменшення суми орендної плати за договором на період карантину. В даному випадку навіть більш правильним буде напрямок орендодавцю не просто повідомлення, а вже готового додаткової угоди із зазначенням на яку суму зменшується орендна плата. Якщо орендодавець не підписує таку додаткову угоду, то орендар може звернутися до суду з позовом про зменшення орендної плати та визнання укладеним додаткової угоди до договору оренди. Звичайно важливо сформулювати позовні вимоги належним чином, щоб орендну плату було зменшено задніми числами адже судовий процес може бути затягнутий на місяці. то орендар може звернутися до суду з позовом про зменшення орендної плати та визнання укладеним додаткової угоди до договору оренди. Звичайно важливо сформулювати позовні вимоги належним чином, щоб орендну плату було зменшено задніми числами адже судовий процес може бути затягнутий на місяці. то орендар може звернутися до суду з позовом про зменшення орендної плати та визнання укладеним додаткової угоди до договору оренди. Звичайно важливо сформулювати позовні вимоги належним чином, щоб орендну плату було зменшено задніми числами адже судовий процес може бути затягнутий на місяці.

 

Яким чином достроково і оперативно розірвати договір оренди, не переплативши зайвого і не втративши оплату за останній місяць?

Процедура дострокового розірвання договору передбачена законом і договором.

За загальним правилом повідомити орендодавця про дострокове розірвання Договору оренди можна не менше ніж за 3 місяці до моменту такого розірвання, якщо інший термін не передбачено самим договором. Однак важливо пам'ятати, що дане правило передбачено законом для договорів, в яких не встановлено термін оренди (безстрокові договори оренди). У більшості випадків такий термін встановлений, і, як наслідок, механізм дострокового розірвання договору та порядок такого розірвання передбачається виключно самим договором. Якщо такого механізму не передбачено в договорі з чітко прописаним терміном дії, то розірвати такий договір в односторонньому порядку не вийде.

Важливим є судовий механізм розірвання договору оренди. Статтею 652 Цивільного кодексу України передбачено механізм дострокового розірвання договору в разі істотної зміни обставин. Важливо пам'ятати, що договір буде вважатися розірваним з моменту набрання рішенням суду законної сили. Орендодавець може навмисне затягнути судовий процес на багато місяців, за які Вам доведеться платити оренду. Таким чином, судовий механізм розірвання договору оренди не є ефективним і простіше подумати над вищезгаданими варіантами.

Що стосується оплати за останній місяць, то важливо читати умови договору. Якщо грошові кошти передбачені в якості міри відповідальності орендаря за дострокове розірвання договору з його ініціативи, то швидше за все орендар не зможе повернути цю суму навіть за допомогою суду. Але якщо цільове призначення таких коштів прописано слабо, без вказівки на відповідальність орендаря, а натякає виключно на оплату оренди за останній місяць, яку орендар між іншим не отримає через розірвання договору, то теоретично таку суму можна буде повернути як безпідставно оплачену за неотриманий послугу у вигляді оренди.

 

Чи потрапляє карантин і пандемія коронавірусу під дію форс-мажору і чи звільняє форс-мажор від орендної плати або ж просто відстрочить у часі виконання грошових зобов'язань?

17 березня 2020 Верховна Рада України прийняла Закон України № 530-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавирусной хвороби (COVID-19)», яким офіційно визнала карантин форс-мажором.

З форс-мажорами є проблема.

По-перше, форс-мажор найчастіше не зупиняє зобов'язання повністю, а просто відкладає терміни його виконання на майбутні періоди. Хоча звичайно Ви абсолютний щасливчик якщо в договорі форс-мажорні обставини дають право на призупинення оплати оренди в повному обсязі.

По-друге, форс-мажорні обставини - це не просто відсутність грошей у касі або на рахунку, а це реальні обставини непереборної сили, які свідчать про неможливість виконання своїх зобов'язань і засвідчуються сертифікатом Торгово-промислової палати в кожному конкретному випадку. Наприклад, кафе або ресторан, які можуть продавати їжу по інтернету і на самовивезення, навряд чи зможуть пояснити несплату оренди через форс-мажорних обставин, на відміну, наприклад, від фізичної особи-підприємця, який займається виключно організацією гастролей і концертів, які зараз прямо заборонені.

По-третє, в договорі має бути зазначено, що пандемія інфекційних захворювань або карантинні заходи є форс-мажорними обставинами. Якщо сторони передбачили вичерпний перелік причин непереборної сили без посилання на пандемію і карантин, то в суді може виникнути питання, навіть з огляду на пряме прийняття про це закону та сертифікат Торгово-промислової палати.

По-четверте, ви повинні якомога швидше отримати сертифікат Торгово-промислової палати про настання форс-мажорних обставин і повідомити про це орендодавця.

У підсумку слід зазначити - намагайтеся вирішити конфлікт з орендодавцем мирним способом, а звертатися до суду лише в разі крайньої необхідності.

рекомендую до прочитання
Як купити квартиру в новобудові через членство в кооперативі

При покупці квартири в новобудові на стадії будівництва потрібно пам'ятати - Ви не купуєте право власності…

Чи можна не платити кредит під час карантину?

Чи можна не платити кредит під час карантину Кредитні правовідносини виникають з приводу отримання…

Керування автомобілем в нетверезому вигляді

Боротьба українського законодавця з нетверезим водієм - давня проблема. З одного боку - це особиста відповідальність…

Що потрібно платити при купівлі-продажі нерухомості, крім вартості самого об'єкта?

При купівлі-продажі нерухомості необхідно не забувати, що є і додаткові платежі у вигляді податків і…