Договір оренди квартири в Україні в 2026 році

Оренда нерухомості - стандартне рішення для українців, у яких немає власної житлоплощі.

За незалежними опитуваннями, житлову нерухомість орендує близько 40% жителів країни у віці від 18 до 50 років.

І основна проблема, з якою вони стикаються, крім пошуку тимчасового місця проживання - підготовка договору оренди квартири.

Як його скласти, навіщо він потрібен і які підводні камені виникають при апеляції до письмовою згодою в конфліктних ситуаціях, читайте нижче.

Договір найму чи оренди: чи є різниця

При зборі даних в Мережі про підготовку угоди на знімання житла зіткнетеся з наступними термінами - договір найму і договір оренди.

Різниці між ними немає.

У цьому матеріалі ми будемо застосовувати термін: договір оренди квартири.

У документі можна прописувати як договір оренди, так і договір найму. Врахуйте цей невеликий аспект при складанні та посвідченні у фахівця документів, що мають юридичну силу.

Навіщо укладається договір оренди квартири

Договір оренди квартири - документ, в якому зазначаються права та обов'язки всіх учасників угоди: орендодавця (власника нерухомості) і квартиранта (громадянина, який знімає житлову площу).

Ключова мета договору оренди квартири - залагодити конфлікти між власником житлового приміщення і громадянином, що орендують житлову площу, без звернення до суду.

І важливо відразу прописати всі аспекти, через які з'являються розбіжності. Наприклад, чи можна власнику навідуватися «в гості», поки вас немає вдома? Або хто платить за ремонт кліматичної техніки, холодильника, електрочайника, якщо вона вийшла з ладу.

Крім договору оренди, коли назріває конфлікт, уважно читаємо гл. 59 Цивільного кодексу України «Про наймі, оренді житла», де детально розповідає про права та обов'язки кожної сторони, що бере участь в угоді.

Які дані розміщуються в договорі оренди

У договорі оренди квартири вказуються такі інформаційні дані:

• адреса квартири, будинки і будь-якого іншого житлового об'єкта: його площа, кількість кімнат;
• реквізити документів, що підтверджують право власності (назва документа, номер в реєстрі, дата його реєстрації);
• паспортні дані громадян, які орендують тимчасове житло;
• термін дії договору. І в цьому пункті є один нюанс: за ст. 821 Цивільного Кодексу України, якщо терміну оренди нерухомості в договорі немає, то документ вважається за замовчуванням підписаним на п'ять років. Якщо власник об'єкта планує виселити мешканців, то йому треба повідомити про наміри за 90 днів до того, як закінчиться термін дії договору оренди квартири. Інакше термін договору продовжується автоматично без зміни умов і на такий же термін;
• сума оренди житла в гривнях або в доларовому еквіваленті в залежності від обраної валюти для оплати знімного об'єкта;
• обов'язки сторін по догляду за житлом: хто несе відповідальність за ремонт побутової техніки, сантехнічних пристроїв, меблів, установки кліматичного обладнання тощо;
• відповідальність за витрати на утримання житла: хто оплачує комунальні платежі, а хто - ремонтні роботи.

Також в типовому договорі оренди житла вказується додаткові дані:

• показання лічильників перед здачею житла в оренду;
• дозвіл або заборона на суборенду - здачу квартири квартиронаймачами третім особам;
• перелік побутових приладів і меблів, які передаються в користування орендарям. Описується їх стан - наявність / відсутність пошкоджень, термін експлуатації;
• частота і час візитів власника житла;
• умови для підвищення оплати житла. Наприклад, збільшення вартості комунальних послуг, коливання курсу іноземної валюти більше, ніж на 10% і т. Д;
• причини для розірвання договору оренди квартири і механізм врегулювання цього питання - термін, коли квартиранти звільняють житлову площу;
• сума застави і процедура його повернення - термін виплати після розірвання угоди. Також в документі вказується сума і валюта, в якій виплачується заставу.

І перед підписанням договору на оренду квартири важливо переконатися, що ви маєте справу з власником житлового об'єкта. Він надає документи, що підтверджують право власності:

• договір купівлі-продажу житла, міни, дарування, заповіт;
• виписку з Єдиного державного реєстру майнових прав;
• паспорт.

Якщо здачею житла займається третя сторона, то крім перерахованих документів, у нього на руках повинна бути генеральна довіреність від власника нерухомості, завірена нотаріально.

Яку інформацію потрібно обов'язково обговорити перед заповненням паперів

Є ряд питань, які слід обговорити до укладання угоди, щоб усунути причини для спірних ситуацій:

1. хто оплачує комунальні платежі: якщо мова про тривалій оренді житла, тоді оплата «комуналки» покладається на наймача житлового об'єкта за умови, що це прописано в документі. Але орендодавець і квартиронаймач завжди можуть обговорити умови оплати комунальних платежів. Наприклад, квартирант оплачує рахунок за світло і воду, решту платежів бере на себе власник;
2. хто повинен робити ремонт в орендованому житловому об'єкті: згідно зі статтею 819 Цивільного кодексу України, ремонт житлового приміщення - кімнати, квартири, котеджу, дачного будинку, переданого в оренду, здійснюється наймачем, а капітальний ремонт житла робить орендодавець. Але є і одне умови, якщо це ці умови прописані в документі здачі-оренди житлового об'єкта.

Якщо ці два питання орендодавець і квартиронаймач вирішать відразу, то ключові причини для конфлікту виключаються.

Які права отримують квартиронаймачі після укладення договору

Після укладання угоди квартиронаймачі мають право:

• користуватися житловою площею, побутовими приладами, меблями за цільовим призначенням;
• підселювати в квартиру третіх осіб і здавати житло в суборенду з дозволу власника житлового об'єкта і при укладанні письмового документа терміном не менше, ніж на 1 рік. У разі здачі житла в суборенду потрібно укласти два договори: між власником житла і орендарем, орендарем і субарендатором;
• вимоги фінансову компенсацію в разі, коли здоров'я або життя було завдано шкоди через неналежний стан житла;
• вимагати знизити вартість оренди, якщо якість житлового об'єкта знизилося і безпосередньо впливає на якість життя;
• переукладати договір на новий термін.

Також квартиранти мають право отримати компенсацію від власника нерухомості за покупку і установку техніки, побутових приладів, обладнання, що поліпшують стан житлового об'єкта та умови перебування в ньому.

Власник житлового об'єкта має право частково компенсувати покупку і установку додаткових приладів або включити її в рахунок орендної плати. Такий порядок прописаний в 3-й частині статті 778 Цивільного кодексу України.

В яких випадках укладається договір на оренду квартири

Ми рекомендуємо складати і підписувати цей документ у всіх випадках, незалежно від того домовляєтеся ви про оренду житла безпосередньо з власником або через рієлтора.

У першому випадку вам доведеться знайти, прописати всі умови знімання житла і завірити договір на оренду квартири у нотаріуса самостійно.

У другому випадку ви заповнюєте договір оренди разом з власником житла і ріелтором. Засвідчення документа у нотаріуса в цьому випадку тільки за бажанням квартиронаймача.

Але найчастіше складання договору на оренду квартири з ріелтором має умовний характер, оскільки він не несе відповідальності, якщо після підписання документа виникне спірна ситуація. Залучати його до відповідальності не маєте права.

Тепер важливе питання: що ж робити, щоб договір оренди квартири отримав юридичну силу і в спірних ситуаціях ви змогли з його допомогою відстояти свої права і інтереси.

Де знайти зразок договору оренди квартири

Згідно зі статтею 811, глави 59 Цивільного Кодексу України, договір оренди квартири укладається у письмовій формі і посвідчується у нотаріуса. Після цього фахівець повідомляє податкові інстанції про підготовку договору оренди.

Якщо плануєте заповнити договір на оренду квартири разом з власником нерухомості відразу після затвердження всіх умов угоди, а запевнити документ у нотаріуса самостійно, вам потрібно:

• скачати договір оренди квартири;
• роздрукувати документ;
• внести в документ всі необхідні дані;
• підписати папір.

Потім - завірити договір оренди у нотаріуса.

При цьому власнику житла необхідно сплатити:

• внесок до Пенсійного фонду: він становить 1% від суми угоди для кожного з платежів. Якщо власник отримує за оренду житла 5000 Грн на місяць, то сума відрахувань до Пенсійного фонду - 50 грн;
• військовий збір - 1,5%;
• держмито - 0,01% від суми договору оренди.

Також власник квартири оплачує обов'язковий податок. Його розмір залежить від обраної системи оподаткування.

Для фізичних осіб він становить 18% від об'єкта оподаткування. Але якщо дохід фізичної особи перевищує позначку в 10 мінімальних зарплат, то розмір сума виплат збільшується до 20%.

Врахуйте, що послуги нотаріуса оплачуються окремо за домовленістю сторін - вони поділяють оплату порівну або хтось оплачує всю вартість послуг. Сума за роботу фахівця обговорюється в індивідуальному порядку.

Нижче ви можете завантажити розроблений нами договір оренди квартири. Вам надається можливість вибрати між «базової» і «розширеної» версією, які в свою чергу мають наступні відмінності.

1. Базовий - стандартна відповідальність орендаря, менша кількість регульованих договором ситуацій, не містить додатків

2. Розширений - розширена відповідальність орендаря, більшу кількість передбачених і регульованих ситуацій, містить додаткові додатки до договору, які допомагають ще краще врегулювати взаємовідносини сторін

Яке буває покарання за нелегальну здачу житлової площі

Нелегальна здача нерухомості в оренду - поширена практика. В цьому випадку скачується зразок договору оренди квартири і заповнюється сторонами самостійно або всі необхідні дані вносить ріелтор.

Якщо після укладення угоди документ не завіряється у нотаріуса, а в податкові служби надходить інформація про нелегальну здачі житла, то власник оплачує штраф в розмірі 19,5% від загальної суми за оренду житла за конкретний період часу.

Приклад: якщо за здачу житлового об'єкта власник отримує 5 000 грн, а термін оренди житла - 12 місяців, то він оплачує 11 700 грн: 5 000 х 12 = 60 000 грн. 19,5% від 60 000 грн - це 11 700 грн.

У випадку з офіційним посвідченням сума податків менше в кілька разів. Збори в Пенсійний фонд і військовий збір складає всього 2,5% від загальної суми оренди за конкретний період.

Візьмемо аналогічну суму за місяць знімання житла - 5 000 грн, і такий же період - 12 місяців. 2,5% від 60 000 грн. це всього 1500 грн.

І якщо додати одноразову оплату послуг нотаріуса, то отримаємо суму в 1800-1900 грн, що набагато нижче, ніж сума штрафу.

Можливі й інші покарання:

• штраф за адміністративне порушення в розмірі від 51 до 136 грн;
• всі неоплачені податки і зверху - штрафні санкції;
• штраф від 17 000 до 34 000 долл, якщо сума несплачених податків значна.

Але перед тим, як виставити штрафні санкції податкові органи повинні довести сам факт нелегальної здачі житла, перевіривши всі факти.

Як правило, навіть в разі доведення провини власника нерухомості, штрафи незначні. Але завжди краще перестрахуватися і зробити все, як наказано законодавчим актами.

Чи має договір, не завірений у нотаріуса, юридичну силу

Так має. Але в шаблоні договору в цьому випадку детально прописується кожен пункт, щоб в разі конфліктної ситуації, оперативно вирішити проблему.

Що стосується терміну дії типового договору оренди квартири, складеного без завірення нотаріуса, він вказується внизу документа. Це може бути 1, 3, 5 років. І якщо через місяць після закінчення терміну дії договору квартиранти не покинув житло, то договір на оренду квартири продовжується на автоматично на строк, зазначений у документі.

Що робити, якщо виникла спірна ситуація

В цьому випадку потрібно сідати за стіл переговорів, і пропонувати рішення, які влаштували обидві сторони.

Якщо не вдалося домовитися, то рішення конфліктної ситуації переноситься в суд.

Судові засідання тривають до тих пір, поки сторони не знайдуть компроміс або до закінчення терміну дії договору оренди квартири.

Весь час, поки тривають судові засідання, квартиранти на законних підставах можуть знаходиться в житловому об'єкті.

Які існують ризики для орендодавця при укладенні офіційного договору оренди квартири

Коли власник здає житло, то він неохоче підписує договір оренди квартири і запевняє його у нотаріуса.

У нього є на це кілька причин.

Перше - квартиранти отримують майже необмежені права, оскільки в разі судових розглядів, вони залишаються на території житлового об'єкта.

Друге - договір про оренду квартири, завірений у нотаріуса дає право квартиронаймачам прописатися в квартирі і прописати неповнолітніх дітей без згоди власника житлового об'єкта.

Третє - в разі несплати за знімання житла виселення квартиранта вирішується через суд. А, як відомо, судові розгляди можуть тривати по кілька місяців. В цей час орендодавець залишається без прибутку.

Який договір на оренду житлового об'єкта безпечний для власника

Одне з рішень проблеми - висновок договір оренди квартири в Україні в 2026 році на термін від 1 до 11 місяців. Виселити квартирантів можна вже після двох затриманих оплат. При цьому періодичність виплат можна прописати на свій розсуд - наприклад, кожні два тижні або раз на місяць.

Також можна оформити договір про оренду квартири на 1 місяць і повторно заповнювати його кожен місяць, приймаючи гроші і зберігаючи заставну суму.

Для цього можна завантажити і роздрукувати шаблон договору. Його підготовка займе від 15 до 30 хвилин з повторним обговоренням ключових моментів.

Якщо відмовитися від договору про оренду квартири, то можна сплатити штрафи в розмірі від 51 до 34 000 грн.

Як розірвати договір оренди житлового об'єкта

Розірвання договору оренди квартири за бажанням однієї сторони - заборонено.

Якщо власник житла планує призупинити операцію, він повинен повідомити квартирантів за три місяці про своє рішення, або послатися на інформацію, викладену в конкретному пункті підписаного документа на знімання житла.

Якщо квартиранти погоджуються на умови, запропоновані власником житлового об'єкта, то договір розривається в двосторонньому порядку. Якщо - ні, то спірна ситуація вирішується через суд.

В яких випадках орендодавець може розірвати договір

Згідно зі статтею 783 Цивільного Кодексу України власник житла має повне право вимагати розірвання договору оренди квартири, якщо квартиронаймач:

• використовує приміщення не за призначенням або всупереч умовам, визначеним у документі;
• без дозволу передав житловий об'єкт у користування третій стороні;
• своїми діями створює загрозу для добробуту приміщення.

І, як уже зазначили, є два шляхи для припинення дії документа - переговори або судовий розгляд.

В яких випадках квартиронаймач може розірвати договір

Відмовитися від знімання житла квартирант може в будь-який час. Але попередити власника житлового об'єкта потрібно заздалегідь - за 3 місяці до виселення або протягом терміну, прописаного в документі, в усній або письмовій формі.

Але є один нюанс: якщо орендодавець не погодитися розривати угоду, тоді розгляду переносяться в суд, і важливо довести, що повідомлення про виїзд було зроблено в строк. Інакше орендодавець може вимагати виплату за три місяці вже після виїзду квартирантів.

Згідно зі статтею 784 Цивільного Кодексу України, достроково розірвати угоду квартиронаймачі мають право в наступних випадках:

• коли власник житла здав житловий об'єкт в неналежну якість;
• якщо орендодавець відмовляється проводити капітальний ремонт приміщення;
• коли власник житлової площі постійно або час від часу порушує умови, прописані в угоді.

Що відбувається, коли житло здається без оформлення письмової угоди

За статистикою договір оренди квартири в Україні в 2026 році укладає від 10 до 30% власників житлової площі. Всі інші залишаються «в тіні».

Вони не скачують і не заповнюють зразок договору оренди квартири, а всі умови здачі житла обговорюють в усній формі.

У цьому випадку власники житла повністю контролюють ситуацію, оскільки:

1. стабільно отримують оплату за найм житла, якщо квартиронаймачі відповідальні люди;
2. отримують депозит (оплата за останній місяць оренди житла) і залишають його собі в разі псування майна;
3. вони не отримують повістки з податкових служб, оскільки довести факт здачі житла в оренду - неможливо;
4. вони мають право піднімати суму оренди житлового об'єкта, коли завгодно - раз на місяць, раз на півроку, раз на рік. Це рішення не регламентується ніякими документами;
5. власник житла має право виселити квартирантів в будь-який момент з попередженням або без.

Якщо квартиронаймачі перестають платити за орендоване житло, то власник нерухомості може вирішити питання будь-якими способами: 1) мирно: оголосивши термін виселення; 2) силовими методами.

Чим відрізняється формат договору про найм житла в різних містах країни

Цей письмовий документ складається по одному зразку. Різниця може бути тільки в додаткових умовах оренди житлового об'єкта, які стосуються вартості житла, умов оплати комунальних платежів, ремонту, покупки додаткового устаткування для квартири, будинку, котеджу.

Укладати договір оренди квартири чи ні

Це - особиста справа кожного власника нерухомості та квартиронаймачів.

Якщо власнику житлового об'єкта важливо зробити все по закону і уникнути тиску з боку податкових служб, тоді укладення договору оренди квартири і його запевнення у нотаріуса - вірне рішення.

Якщо власник житлового об'єкта впевнений, що вирішить будь-які непорозуміння з орендарями без сторонньої допомоги і йому досить усної угоди, тоді письмовий документ йому ні до чого.

Що стосується квартиронаймачів, то для них договір оренди квартири - це страховка від раптового підвищення плати за житло, збільшення списку комунальних послуг, за які вони зобов'язані платити, і виселення в будь-який момент.

Також з цим документом вони можуть звернутися до суду, і використовувати його в якості доказу своїх доводів. І з ним врегулювати конфліктну ситуацію через суд буде набагато легше. Особливо, коли мирні переговори закінчилися нічим.

Рекомендуємо ще раз уважно перечитати статтю, виписати для себе всі плюси і мінуси підписання договору оренди квартири, і прийняти відповідне рішення. Якщо Вам необхідна юридична допомога - ви завжди можете звернутися за юридичною допомогою до адвоката в Харкові.