Повне керівництво з реєстрації прав на нерухоме майно в Україні

Питання реєстрації нерухомості є вкрай важливим. Адже державна реєстрація прав дозволяє бути власником нерухомого майна в правовому полі, що є необхідним для укладення договорів й вчинення інших правочинів.

В цій статті ми розкажемо про те, що законодавець відносить до нерухомості, які права щодо такого виду майна підлягають реєстрації, які є суб’єкти та підстави реєстрації, а також про адміністративний збір.

Розпочнемо із головного, а саме: законодавчого визначення нерухомого майна. Так, ЦКУ до нерухомого майна відносить земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (ст. 181 ЦКУ): житлові будинки, житлові та нежитлові приміщення, їх частини, квартири та інше.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно(ст. 2 ЗУ № 1952-IV далі - Закон).

Які ж речові права на нерухоме майно підлягають реєстрації?

Право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язання на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язання на майбутній об’єкт нерухомості;

Спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості.

Речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, а саме: право користування(сервітут, емфітевзис), право забудови земельної ділянки(суперфіцій); та інші речові права, передбачені ч. 1 ст. 4 Закону.

Коли ми визначилися з об’єктом та видом права на нього, переходимо до суб’єктів реєстрації(хто саме займається цим питанням?):

• нотаріус;
• державний реєстратор прав на нерухоме майно;
• виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації;

Від того, вторинна чи первинна нерухомість, залежить підстава реєстрації прав на об’єкт. Розглянемо підстави для реєстрації вторинної нерухомості, якими, відповідно до законодавства є:

• договори, які посвідчують Ваше право на майно (договір купівлі-продажу, підряду, довірчої власності тощо).
• свідоцтва, що посвідчують право власності (свідоцтво про право власності на частку у спільному майні; на спадщину; свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) тощо.
• судові рішення, щодо набуття, зміни або припинення права власності на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості;
• ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;
• заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно;
• інших підстав, зазначених в ст. 27 Закону № 1952-IV.

Щодо первинної нерухомості, то важливо зазначити, що державна реєстрація тут відіграє дуже важливу роль. Згідно з ч. 3 ст. 331 ЦКУ до реєстрації цього майна, вважається, що Ви володієте матеріалами, навіть якщо це вже має вигляд готової будівлі.
Законодавець розділив процедуру реєстрації об’єктів незавершеного будівництва, заявлених вперше та інших.

Якщо реєстрація проводиться вперше, зверніть увагу на наступний перелік документів:

1. заява, про державну реєстрацію права
2. документ на землю
3. будівельний паспорт;
4. право на виконання будівельних робіт;
5. технічний паспорт;
6. відсутність факту зупинення виконання будівельних робіт у зв’язку з порушенням законодавства у сфері містобудівної діяльності;
7. відсутність факту прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
8. акт прийняття-передачі будівництва, якщо він був складений.
9. Документи, які підтверджують факти виконання робіт на будівництві (наприклад, акти приймання виконаних робіт).
10. відсутність у складі об’єкта незавершеного будівництва майбутніх об’єктів нерухомості, щодо яких зареєстровано спеціальне майнове право(Якщо реєструється як неподільне);
11. за умови дотримання вимог статей 4 і 5 Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".

Якщо проводиться реєстрація об’єкта, щодо якого наявно право власності або спеціальне майнове право, то внесення змін проводиться автоматично програмними засобами ведення Державного реєстру прав:

• оновлюються характеристики об’єкта згідно з відомостями Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва;
• змінюється вид речового права (зі спеціального майнового права на право власності)
• проводиться державна реєстрація обтяження речових прав на об’єкт нерухомого майна на користь замовника будівництва(тільки у випадку, якщо об’єкт неподільний);

При реєстрації будь-якого об’єкта, не забувайте про паспорт та ідентифікаційний код або статутні документи, якщо ви юридична особа.

І наостанок, плата адміністративного збору за реєстрацію прав на нерухоме майно корелюється в залежності від строку, ми зазначимо звичайний, тобто 5 робочих днів:

1. права власності (у тому числі довірчої власності як способу забезпечення виконання зобов’язань) - 270 грн.
2. спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва - 270 грн.
3. спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості - 335 грн.
4. права довірчої власності на отриманий в управління об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості - 30 грн.
5. інших речових прав, похідних від права власності - 130 грн.
6. реєстрація в результаті вчинення нотаріальних дій - 270 грн.